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2012年10月

2012年10月18日 (木)

相続財産(不動産)の一部を現金で清算した事例

元会社員の男性がご病気で亡くなりました。残された財産は現役時代に住宅ローンで購入したマイホームだけでした。この男性の家族は奥様と長男、そして次男の3人で、この3人が遺産相続人となりました。
民法によれば、法定相続分は奥様が1/2、長男が1/4、次男も1/4です。
しかし、次男は自営で飲食店を営んでいるのですが、近年の景気の悪化でお店の経営状態が思わしくなくて、どうしても現金が欲しいというご希望でした。
そこで、マイホームを1,400万円と鑑定評価して、次男の相続分350万円を奥様が次男に現金で渡すことにしました。

これは「代償分割」という遺産分割の方法です。鑑定評価を利用することによって、その不動産を売却することなく、長男と長女が公平に遺産を取得することができた事例です。

その結果、自宅の相続分は奥様が3/4、長男が1/4となり、司法書士に依頼して相続登記を行いました。

相続財産(不動産)の一部を売却して清算した事例

お父様に続いて、病気療養中のお母様も亡くなられました。お子さんは同居していた長男とすでに嫁いだ長女の2人。残された財産のうち土地建物は自宅とアパートと駐車場でした。
兄妹で平等に財産を分けたかったのですが、アパートの値段がわかりません。
そこで、自宅・アパート・駐車場の鑑定評価をして、長男が自宅を次女がアパートをもらうことにしました。当然、自宅とアパートは価値が違いますので、駐車場を売却して現金に換え、最終的に平等になるように2人で分けました。

遺産の中に土地や建物が複数あるときには、すべての土地建物の値段がわからないと平等に分けることができません。特にアパートの値段は土地と建物の値段を足しただけでは算出できないので鑑定評価が必要になります。

相続財産が多かったので相続税の税務申告は税理士に依頼し、駐車場のご売却には不動産業者をご紹介しました。

2012年10月15日 (月)

不動産の鑑定評価業務

不動産鑑定士は不動産(土地・建物)がどのようなものであるのかを調査(鑑定)し、その値段(価格)を判定(評価)します。これを不動産の鑑定評価といいます。
この不動産の鑑定評価は「不動産鑑定評価基準」というものに則って精密に行い、不動産鑑定評価書を発行します。
不動産鑑定士に不動産の価格を判定してもらって、これを相続税の節税対策に使うために税務署に提出したい。
そんなときには不動産鑑定評価書をご活用ください。
不動産鑑定評価書には「不動産鑑定評価基準」にしたがって鑑定評価手法が適用され、不動産の価格の根拠がきちんと説明されています。
(「不動産鑑定評価基準」に規定された「鑑定評価の手法」については別にカテゴリーを設けて説明していますので、そちらをご覧ください。)

そのほかに次のような場合にも不動産鑑定評価書のご活用をおすすめします。
①相続人の中に不動産の価格について正式な書面で説明しないと納得しない人がいるとき
②相続人の間で遺産分割協議が整わずに裁判になって、不動産の価格の証拠資料として裁判所に提出したいとき

なお、仲の良いご遺族が遺産分割の協議を行うときに不動産の参考価格が欲しい…そんなときには費用が安価な不動産調査報告書のご活用をおすすめします。→下記「不動産の調査報告業務」をご覧ください。

不動産の調査報告業務

不動産鑑定士が正式に発行する書面は不動産鑑定評価書です。税務署や裁判所などに提出するときには不動産鑑定評価書である必要があります。→上記「不動産の鑑定評価業務」をご覧ください。
このたび当ブログを立ち上げるに当たって、相続や遺産分割に悩んでいる方に少しでもお役に立ちたいと思い、不動産調査報告書の作成を行うことに致しました。

仲の良いご遺族が財産分けを行うときに参考として不動産の値段がわかっていれば話し合いがスムーズにいく…「不動産鑑定評価基準」を厳密に適用しなくても、相続した不動産のある程度の価格を知りたい…そんなケースもあると思います。
こうしたときには不動産調査報告書のご活用をおすすめします。

不動産調査報告書は鑑定評価の手法を簡易に適用したもので、不動産の調査項目のうち建物のアスベストや土地の土壌汚染のような特殊な調査は省かれて、調査内容の記述は簡易ですが、権利関係や都市計画法・建築基準法その他の関係各法令の規制についての調査はきちんと行い、不動産の価格とその根拠も示されています。

したがって、遺産分割の協議に十分に活用できるものとなっていますし、費用も安価で済みますのでどうかご検討ください。

不動産の鑑定評価報酬(費用)

不動産の鑑定評価の費用(報酬料)は、鑑定評価を行う不動産の種類や価格によって異なります。
例えば…
(例1)3,000万円の更地(建物がない土地)の場合→費用は約27万円
(例2)4,000万円の土地付建物の場合→費用は約46万円
※上記費用には別途消費税がかかります。

これらの費用の中には調査費用(登記や法令の調査費用)が含まれています。
また、関東近県の場合には交通費をいただきません。

なお、ご依頼の際には次の書類をご用意ください。
○土地の所在・地番がわかるもの(登記事項証明書、登記簿謄本、権利書、公図写しなど)…お手元になければ結構です
○建物の概要がわかるもの(建物の建築時の図面、建築確認通知書など)…お手元になければ結構です
○借地権の場合には土地の賃貸借契約書…お手元になければ結構です
○収益用不動産の場合には建物の賃貸借契約書

鑑定評価報酬(費用)につきましては、お打ち合わせの上すみやかにお見積もりさせていただきます。

不動産の調査報告報酬(費用)

当ブログを立ち上げるに当たって、相続や遺産分割に悩んでいる方に少しでもお役に立ちたいと思い、不動産調査報告書の作成を行うことに致しました。
不動産の調査報告の費用(報酬料)は、調査を行う不動産の種類によって異なります。

例えば…
(例1)更地(建物がない土地)の場合    →5万円
(例2)土地付建物の場合           →5万円
(例3)借地権付建物の場合         →8万円
(例4)大規模な土地の場合         →10万円
(例5)収益用不動産(アパートなど)の場合→10万円
※上記の報酬には別途消費税がかかります。

これらの費用の中には調査費用(登記や法令の調査費用)が含まれていますが、不動産の所在が神奈川県以外である場合には別途1~3万円の費用をいただきます。
なお、土地の所在地番がわからない場合や、ひとつの土地が複数の筆で構成されているときは、別途費用がかかる場合があります。
また、関東近県の場合には交通費をいただきませんが、遠方の場合にはご相談ください。

なお、ご依頼の際には次の書類をご用意ください。
○土地の所在・地番がわかるもの(登記事項証明書、登記簿謄本、権利書、公図写しなど)
○建物の概要がわかるもの(建物の建築時の図面、建築確認通知書など)…お手元になければ結構です
○借地権の場合には土地の賃貸借契約書…お手元になければ結構です
○収益用不動産の場合には建物の賃貸借契約書

調査報告報酬(費用)につきましては、ご相談いただいたときにお見積もりさせていただきます。

各種専門家のご紹介

亡くなった方の人生がどのようなものであったか…誰もがそのことに思いがおよびます。
ご遺族の方にとっては特にその思いが強いと思います。
相続の手続きとは、その人生という舞台の最期の幕を引くことだと思います。
その方の人生が充実していればいるほど、相続の手続きは多くなります。
でもそのひとつひとつが亡くなった方の人生ですから、ひとつひとつ大事に手続きをしていただきたいと考えております。

相続の手続きの中には、年金や不動産(土地・建物)に関する手続きが含まれていますので、それぞれの分野に精通した専門家にその手続きを任せることをおすすめします。

遺産分割に当たっての不動産の評価…不動産鑑定士
不動産の名義の書き換え(相続登記)…司法書士
土地の共有物分割のための測量と登記…土地家屋調査士
遺族厚生年金や遺族基礎年金など年金関係の諸手続…社会保険労務士
相続税の申告…税理士

当事務所ではこれらの各種専門家とネットワークを組んで相続・遺産分割支援業務に当たっておりますので、必要に応じてご紹介をすることができます。

ご依頼の場合の連絡先

相続や遺産分割というものは、人生で何度も経験することではありません。したがって、何をどうしたらいいのか、何から手をつけたらいいのかすら見当がつかない…そんな方が多いと思いますし、それが当たり前だと思います。
相続や遺産分割でお悩みの方はまずはご連絡ください。心よりお待ち申し上げております。

お電話やメールでのご相談は無料ですので、お気軽にお問い合わせください。

高畠不動産鑑定事務所
不動産鑑定士 高畠祐二
電話番号 045-224-7883
ファクシミリ 045-224-7884
メールアドレス trea@nifty.com

〒231-0005
神奈川県横浜市中区本町2丁目10番地 横浜大栄ビル3階
JR根岸線関内駅より徒歩約10分、みなとみらい線日本大通り駅より徒歩約5分

事務所までの案内図は次のとおりです。
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不動産鑑定士としてできること

○○家ではお父さんが亡くなりました。ご遺族はお母さんと長男と長女です。残された財産は自宅と現金(預金)とわずかばかりの株式です。
子供たちは話し合って「自宅はお母さんの単独名義にしよう。そのほかの財産はお母さんも含めて3人で分けよう。」と決めました。
お母さんは言いました。「おまえたちがそれで良いならそうしておくれ。」仲の良い家族にとって円満な相続となりました…。
これは一般によくある相続(遺産分割)のケースです。

ところが、何年も経ってから今度はお母さんが亡くなりました。
自宅に住んでいる長男とすでに嫁いでいる長女が、残された自宅をどうするかを話し合います。

相続人が複数になるときには、遺産分割の話し合いが必要になることがあります。
このケースのように相続された不動産がたった1つ(例えばご自宅)であっても、誰がこの不動産を相続するのかについて話し合いが必要になります。
この財産分けの手続きを遺産分割といい、その話し合いを遺産分割協議といいます。
そして、長男はこのまま自宅に住み続けたいのに、長女は子供の教育費がかさんできてお金が欲しい…そんなときには、まず自宅がいくらの価値があるのかを判定しなければなりません。

もちろん土地や建物が複数あるときには誰がどの財産を相続するのかを決めなければなりません。この場合も、どの土地・建物がそれぞれいくらなのかを決めなければ、公平に財産を分けることができません。

不動産鑑定士はこんなときに土地や建物の値段を判定します。
大切に受け継がれてきたご自宅を売却しなくても、どれだけの価値があるのかがわかれば公平に財産を分けることができます。
相続財産をめぐって兄弟姉妹がケンカしてしまったときに、できればケンカになる前に、どうか当方までご相談ください。
「兄弟姉妹がいつまでも仲良くあるために」…そのために仕事をさせていただきたいと思います。

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